Vieillissement rime avec baisse des prix de l’immobilier !
Le Figaro publiait il y a un mois que les prix de l’immobilier parisien étaient en baisse depuis maintenant 3 ans. Philippe Béchade nous évoquait quant à lui dans son article : Malgré des taux d’intérêt au plancher, l’immobilier recule à Paris de fin avril, la similitude avec le scénario japonais face à l’échec des taux bas sur l’immobilier.
Revenons sur le lien entre démographie et marché de l’immobilier pour comprendre cette baisse que nous annonçons depuis 2012, sujet qui tient particulièrement à cœur aux Français, dont 65% du patrimoine est investi dans la pierre. Si les facteurs permettant d’expliquer l’évolution des prix de l’immobilier sont multiples (taux d’intérêt, soutien de l’Etat, comportement des banques…) il faut en effet bien garder à l’esprit que le moteur de la demande en biens immobilier est celui de l’existence ou non au sein de la population d’un désir d’acheter, qui dépend de la structure démographique du pays. La hausse de +160% des prix immobiliers en France entre 1998 et 2011 n’aurait ainsi pas été possible sans un profil démographique porteur au cours des 40 dernières années.
Le moteur de la demande en biens immobilier est celui de l’existence ou non au sein de la population d’un désir d’acheter, qui dépend de la structure démographique du pays
Pour comprendre la toile de fond sous-jacente à l’évolution du marché, il faut savoir que la demande en logements des ménages varie sensiblement selon leur âge : jusqu’à 58 ans, ils sont acheteurs nets(1) de biens immobiliers avant de devenir vendeurs nets au-delà, ces derniers se mettant à rendre plus liquide voire à consommer l’épargne accumulée tout au long de leur vie pour maintenir leur pouvoir d’achat (cela sera d’autant plus vrai dans les prochaines années avec la baisse inévitable du niveau des pensions). La dynamique démographique est donc d’autant plus favorable à une hausse des prix que la cohorte des acheteurs nets (approximativement les 20-59 ans) augmente. Si cela a été le cas depuis 1965, la cohorte des personnes susceptibles d’être intéressées par l’accès à la propriété devrait désormais rester stable dans l’Hexagone. La demande potentielle de biens n’augmentera donc plus structurellement comme par le passé.
Pour aller plus loin, il est primordial de confronter la dynamique des acheteurs nets avec celle des vendeurs nets. On constate là encore que la pression des acheteurs a toujours été supérieure à celle des vendeurs entre 1965 et 2005, confirmant ainsi l’augmentation du besoin d’accès à la propriété de la population française. Cependant, le rapport de force s’inverse désormais brutalement et pour longtemps en raison de l’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers : le flux de vendeurs nets va devenir très largement supérieur à celui des acheteurs nets (avec en moyenne un flux net de 1,5 millions de vendeurs tous les 5 ans jusqu’en 2030 contre 440 000 acheteurs nets tous les 5 ans depuis 1985, cf. graphique).
Le climat sera d’autant moins favorable que les acheteurs potentiels (les actifs) seront progressivement mis sous pression au regard de la diminution de leur poids dans la population totale. En effet, l’augmentation du poids des séniors (passant de 23 % de la population aujourd’hui à 30 % dans 20 ans) poussera irrémédiablement les dépenses sociales vers le haut, ce qui contraindra les gouvernements à resserrer substantiellement la fiscalité ainsi qu’à faire toujours plus jouer les leviers de la solidarité. A une dynamique défavorable de progression du nombre de vendeurs potentiels, il faudra donc ajouter une fragilisation croissante des acheteurs potentiels, qui seront pénalisés par des revenus en faible croissance, un poids des séniors de plus en plus lourd, la disparition des soutiens publics au secteur, et des conditions de finan-cement moins favorables que par le passé. L’ensemble de ces facteurs auront un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre à moyen et long terme.
Chiffres clés :
Le nombre d’acheteurs nets (les 20-59 ans) a progressé de +48% depuis 1965. Il devrait rester stable, autour de 33 millions de personnes durant les 30 prochaines années.
Le nombre d’acheteurs (20-59 ans) a été supérieur à celui des vendeurs (+60 ans) depuis 1965, de 433 000 personnes tous les 5 ans en moyenne. La variation du nombre de plus de 60 ans sera en moyenne de 1.3 millions supérieure à celle des 20-59 ans tous les 5 ans durant les 25 prochaines années
(1) i. e. Le nombre d’acheteurs dans la population est supérieur au nombre de vendeurs
Et ceci est une excellente nouvelle pour l’économie. La pression sur les acheteur du fait d’évolution macro-économiques défavorables sera atténuée, voire compensée par la baisse des sommes qu’ils devront consacrer pour se loger. Aujourd’hui l’immo reste encore très élevé, alors que les revenus sont déjà touchés. Double peine. La bulle immo est un scandale économique et social, une très mauvaise allocation des ressources. Tout l’argent actuellement immobilisé dans des parpaings sera mieux utilisé ailleurs et la mobilité de la main-d’œuvre s’en trouvera améliorée.
Ceci étant, l’analyse de l’article est globale, il y aura des grandes différences selon les régions (dans certains coins de province la bulle a déjà bien dégonflé, et pas uniquement dans le rural profond), la métropolisation peut jouer comme corde de rappel. Par ailleurs, il y a des éléments nouveaux par rapport à ce que nous avons vécu depuis 50 ans, à savoir la hausse tendancielle de l’énergie qui pourra mettre un terme à la rurbanisation et accroitre encore la concentration dans des métropoles disposant d’infras de transports variés. Mais ce sont des variantes d’un schéma général bien décrit dans l’article : il n’y a pas de secret, plus de vendeurs et moins d’acheteurs, à la solvabilité écornée, cela tire le marché vers le bas partout, seule l’intensité de la baisse reste à discuter.
Par contre, je conseille d’investir dans la terre (qui elle ne ment pas disait l’autre).
Si je comprends bien la démonstration, sans rien faire, et grâce à la pression des vendeurs seniors, le gouvernement va résoudre le problème du manque de logement (500 000 par an) ? Tout dépend bien sûr du pouvoir d’achat des acheteurs.
Oui, bien entendu, c’est une des variables ayant le poids le plus élevé dans la fonction à n variables (15 ou +?) qui permettraient de modéliser le pourquoi du comment des prix de l’immobilier. Mais il y a aussi des variables macroéconomiques (dynamisme économique versus haut taux de chômage), tentatives d’ajustements (taux de crédit, inflation), juridiques (augmentation des normes à l’achat et à la location), affectives (un toit dans la pyramide de Maslow versus un sentiment d’appartenance, toujours dans la pyramide de Maslow, quand ça va mieux), tensions ou fléchissements démographiques)…Les terres agricole, forestière, ou de moyenne montagne, pourraient évidemment être préférables, si, d’une part elles étaient à vendre en de petites unités, et si, d’autre part, elles pouvaient s’adjoindre une garantie en eau pure, air pur et être éloignées de terres infestées ou peuplées d’espèces invasives. Encore faudrait-il qu’elles soient bien gardées, car les terres riches, seront, par définition, prisées. Donc, dans un scénario catastrophe, n’ayez que de l’or en pièces, à la manière de Rimbaud, cousues dans une ceinture! Et soyez prêts à fuir, bonnes gens!
Je suis d’accord avec vous.
Plus les années vont passer et plus la tension immobilière sera en faveur des acheteurs.
Mais cela va être relativement long, je penche plus sur un espoir de voir les taux de crédit remonter ce qui aura un impact plus fort sur les prix.
Sujet traité sur third.fr
L’immobilier parisien a repris des couleurs en 2015. Après quatre années moroses, les ventes sont reparties grâce au retour des investisseurs. Paris est une ville globale idéale pour l’investissement locatif sécurisé. Les acheteurs immobilier recherchent à Paris le côté valeur refuge et l’aspect liquide des biens. 2016 s’annonce sous de bons auspices. La Ville Lumière demeure une valeur sûre pour les investissements au long terme.