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Comment financer la rénovation thermique des bâtiments par la bulle immobilière?

L’Etat s’est fixé un objectif ambitieux de 500 000 rénovations de logements par an afin de réduire la consommation énergétique des bâtiments – le plus gros poste de consommation d’énergie en France avec 40% de l’énergie finale consommée – de 38% d’ici 2020.

La rénovation thermique de ces 500 000 logements coûtera chaque année un peu plus de 10 Milliards d’Euros (avec un coût moyen de rénovation thermique de 250 €/m2 et une surface moyenne de logement de 90 m2 soit un coût moyen de rénovation thermique de 22500 € par logement)

Etant donné la dégradation rapide de la situation économique en Europe en général et en France en particulier, il semble plus que probable que :

  1. Les financements publics se fassent de plus en plus rares – plus de 15 Milliards d’Euros de réduction de dépenses sont déjà prévues à la loi de financement de 2014
  1. Les préoccupations financières des ménages ne soient pas forcément d’investir 22500 € dans la rénovation thermique de leur logement (avec un temps de retour sur investissement de 45 ans pour 500€ d’économies moyennes par an sur leur facture énergétique) mais plutôt d’arriver à boucler les fins de mois

Par conséquent, il sera plus que compliqué d’obliger par la loi un propriétaire de rénover son logement.

Ces 16 dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté de 165%, passant de 950 €/m2 en moyenne en 1996 à 2500 €/men 2012.

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Les plus-values réalisées sur les cessions des biens immobiliers,  peuvent être estimées en moyenne à 1000 €/m2 (d’après les séries longues de prix immobilier de l’INSEE- http://www.insee.fr/fr/indicateurs/ind96/20130228/sl.xls)

Par conséquent, en prenant l’hypothèse de 600 000 cessions par an, un peu plus de 50 Milliards d’Euros sont générés chaque année en plus-values, soit 5 fois le coût estimé de la rénovation thermique.

Parc de logements Cout de l’énergie (logement de 90m2) Mutations Plus values générées
% # €/an # / an Mds € / an
Catégorie A-B-C 13% 4 339 500 < 900 78 900 7
Catégorie D-E 63% 20 898 900 900 à 1800 379 980 34
Catégorie F-G 24% 7 761 600 > 1800 141 120 13
Total 100% 33 000 000 600 000 54

En imposant une taxation moyenne sur ces plus-values de 20%, l’intégralité du financement de la rénovation thermique pourrait-être prise en charge par la bulle immobilière dès 2016.

Description de la mesure

Le principe de cette mesure est de taxer la plus value de cession d’un bien immobilier lors des mutations à titre onéreux et d’indexer le montant de cette taxe sur la performance énergétique du bien immobilier selon sa performance énergétique (tableau 1).

– Tableau 1 –

Taxation de la plus value (%) Taxes générées
% € / m2 Mds€ / an
Catégorie A-B-C 0% 0 0
Catégorie D-E 30% 300 10
Catégorie F-G 60% 600 8
Moyenne pondérée 33%    

En imposant une taxe de 30% sur la plus value des logements dans la catégorie D-E et de 60% sur la plus value des logements dans la catégorie F-G, cette mesure permettrait de lever pas moins de 18 Milliards d’Euros par an, soit plus de 1.5 fois le coût annuel de la rénovation thermique de ces  500 000 logements.

Bien évidemment, les logements énergétiquement vertueux – dans les catégories A-B-C – seraient tous exemptés de cette taxe sur la plus-value de cession.

Les propriétaires vendeurs assujettis à la taxe auraient alors le choix :

  1. Soit de s’acquitter de cette taxe de 30% ou 60% en fonction de la performance énergétique de leur bien
  1. Soit de rénover énergétiquement leur bien afin de pouvoir descendre de 2 catégories de DPE et donc de faire baisser la niveau de taxation – 60% à 30% ou 30% à 0%

Afin d’encourager les propriétaires à rénover leur bien, il leur reviendra moins cher de rénover leur bien que de s’acquitter de la taxe sur la plus-value (tableau 2).

Il n’y a donc aucune obligation de réaliser les travaux – seulement une incitation fiscale.

Si le propriétaire choisissait de ne pas faire les travaux, il s’acquitterait alors de cette taxe sur la plus value qui viendra alimenter un fond dédié à la rénovation thermique des logements.

Tableau 2 Tableau 3
Gain en €/m2 d’une rénovation par rapport au paiement de la taxe
Lors de la vente Après 10 ans Après 15 ans Après 20 ans
Catégorie A-B-C -250 -150 -100 -50
Catégorie D-E 50 150 200 250
Catégorie F-G 50 150 200 250

Le tableau 3 illustre les économies réalisées par l’acheteur du bien sur sa facture énergétique (estimées à 10€/an/m2 pour un saut de 2 catégories) après 10 ans, 15 ans et 20 ans.

Il est plus que probable que ce soit l’acheteur du bien qui réalise les travaux de rénovation thermique lors de son entrée dans le logement, combiné aux travaux de « rafraichissement» généralement réalisés avant d’emménager – bien évidemment, si le vendeur a préféré s’acquitter de la taxe plutôt que de réaliser les travaux,  l’acheteur pourra disposer de cette somme afin de faire les travaux de rénovation « gratuitement ».

Comment le mettre en place?

Extrêmement simple à mettre en place:

– Dans un premier temps, remplacer la taxation uniforme de 19% sur les plus values de cessions des résidences « non-principales » – secondaires et à vocation locative – par une taxation en fonction du DPE du bien immobilier, qui en moyenne pondérée serait de 19%.

– Etant donné que les cessions des résidences non-principales représentent seulement 25% des cessions, il sera important d’élargir ce mécanisme à l’ensemble des cessions immobilières dans un second temps.

Pourquoi c’est une bonne idée?

  1. Financement de la rénovation thermique sans le moindre denier public
  1. Amorçage de la pompe avec une disponibilité de financement important immédiate permettant la mise en place de l’écosystème de la rénovation thermique dans des délais courts
  1. Explosion de la bulle immobilière permettant de diminuer les coûts de logement des français (achat ou location), de leur rendre du pouvoir d’achat et donc d’alimenter la croissance par la consommation des ménages

Impact sur les finances publiques

  1. Autofinancement intégral de la rénovation thermique – économie du fond alloué actuellement à son financement de 1 Milliard d’Euro par an
  1. Création de 200000 à 300000 emplois dans cette filière, réduisant d’autant le nombre de chômeurs
  1. Augmentation des rentrées fiscales de TVA suite à l’augmentation du pouvoir d’achat des français permis par la diminution de leur coût de logement avec le percement de la bulle immobilière
  1. Réduction de la facture énergétique et du déficit commercial français – en 2012, l’importation de pétrole et gaz représentait 52 Milliards d’Euro soit presque 80% de notre déficit commercial de 67 Milliards d’Euro.

Nicolas Meilhan

17 réponses
  1. guillaume
    guillaume says:

    ..ou comment trouver un prétexte pour créer une nouvelle bulle immobiliere ? (afin de spoiler encore plus les classes moyennes)

  2. Nicolas Meilhan
    Nicolas Meilhan says:

    En faisant baisser les prix de l’immobilier? Cela me semble compliqué. Le principe est plutôt de la dégonfler que l’inverse.

  3. Thierry
    Thierry says:

    Bonjour, c’est une idée… mais je vous dis pas les trafics qu’il y aurait sur les DPE ! Déjà que c’est déjà parfois calculé un peu au pif soit modifié à la demande du propriétaire…
    Mais je suis convaincu qu’il faut faire exploser cette bulle immobilière qui a arrangé presque tout le monde pendant deux décennies et qu’on traîne maintenant comme un boulet avec toutes les conséquences sociales qu’on lui connaît.

  4. Nicolas Meilhan
    Nicolas Meilhan says:

    Effectivement Thierry – c’est le commentaire que l’on m’a le plus souvent adressé.

    Il suffit:

    1. De réguler la profession de manière sérieuse avec des punitions très conséquentes pour les tricheurs
    2. D’utiliser les « big data » avec une base de donnée française afin de pouvoir couvrir l’ensemble des configurations possibles et de limiter au maximum les dérives
    3. Mesurer à posteriori les gains factures d’énergie à l’appui pour décourager les fraudeurs

    Rien qui ne me semble impossible

  5. Kyuubi
    Kyuubi says:

    En France, on a pas pétrole, pas d’idées mais des taxes… même chez les éconoclastes !

    L’ Étatisme une exception Française ? Ça ne m’étonne pas que tout le monde veut foutre le camp…

  6. Thierry
    Thierry says:

    merci Nicolas pour votre retour et j’en profite pour vous remercier pour vos contributions fort intéressantes !

  7. Pib
    Pib says:

    Bonjour Nicolas,

    Je vous avoue que votre article me fait un peu grincer des dents :

    Je vous cite :

    « Financement de la rénovation thermique sans le moindre denier public »

    Pour moi, lorsque l’on parle de taxes, on parle mécaniquement d’argent public. Le mécanisme que vous proposez revient, dans la pratique et après quelques circonvolutions, à affecter le montant des taxes sur les plus-values immobilières à des subventions sur la rénovation thermique. C’est un choix budgétaire, un arbitrage à l’échelle de l’État, et en aucun cas un financement privé.

    « Amorçage de la pompe avec une disponibilité de financement important immédiate permettant la mise en place de l’écosystème de la rénovation thermique dans des délais courts »
    J’ai relu la phrase plusieurs fois, je pense l’avoir comprise. En dehors de la « disponibilité de financement important immédiate » (Facile ! Puisque cela revient à aller se servir dans l’épargne des vendeurs), j’ai tout de même des doutes quant à la mise en place efficace d’une telle mesure :

    -Quid de la vente d’appartements individuels, où pour effectuer une rénovation thermique, il faut travailler sur l’ensemble de l’immeuble ? Ceux-là seront donc obligés, sans valoriser leur bien, de régler la facture ?

    -Quid de la disponibilité des entreprises du secteur ?

    « Création de 200000 à 300000 emplois dans cette filière, réduisant d’autant le nombre de chômeurs »
    Le financement provenant de l’impôt, cela revient encore une fois à rajouter quelques milliers d’emplois dans l’écran de fumée des emplois aidés, ou ceux, grande mode actuelle, découlant de la consommation forcée (Contrôles techniques, diasgnotics DPE, changements de normes d’habitation, etc.). Sans être libéral à outrance, je crois que l’on a tout à gagner à présenter les choses clairement.

    L’objectif que vous défendez est louable, mais ne serait-il pas plus efficace et plus clair, économiquement parlant (et plus honnête, fiscalement parlant!), d’inciter les gens à rénover par une politique cohérente sur le prix de l’énergie? Rendre par exemple l’énérgie plus chère, pour les particuliers, en donnant l’assurance d’une courbe des prix croissante au cours du temps ? De généraliser une taxe carbone renforcée à toutes les énergies ?

  8. Harry
    Harry says:

    Bonjour,
    L’enfer est pavé de bonnes intentions, il semble que vous soyez prêt pour postuler à Bercy. Honnêtement, vous le savez bien au fond que c’est une usine à biais et effets d’aubaine, de l’étatisme supplémentaire alors que ça ne marche pas.

    Enfin toutes les opinions sont libres même chez les éconoclastes, qui portent tout de même fort mal leur nom plus j’y pense, tout cela étant très mainstream et politiquement correct.

    Dernière chose : je ne me suis pas convaincu d’une idéologie de fin du monde réchauffiste, pour ma part les question de pollution, d’épidémie de d’obésité et de risques populations/ressources en eau sont loin devant les histoires de carbone en terme de priorités. Mais évidemment ça fait pas bézef en nombre de lobbies ça.

  9. Nicolas Meilhan
    Nicolas Meilhan says:

    Harry – si ca fonctionne en Chine (aux quelques effets d’aubaine de faux divorces près), pourquoi pas chez nous?
    http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2013/03/06/brusque-envolee-des-divorces-en-chine-pour-echapper-a-une-taxe-immobiliere_1843644_1306281.html

    Pour info Harry, je viens plus des ressources (pic pétrolier) que du climat, qui n’est qu’une conséquence de l’utilisation de ces ressources. Je ne suis donc pas réchauffiste (ni refroidissiste).

    Pib – Mon objectif avec cette mesure est premier est plus de faire baisser les coûts de l’immobilier, qui amputent une partie significative du revenu disponible des ménages, que de rénover les bâtiments.

    Et au lieu que cette manne de 10 milliards d’€ aille à financer nos déficits structurels, autant qu’elle aille sur des dépenses d’investissements donc nos enfants pourront bénéficier – ce sera toujours ca de moins pour eux!

  10. Rozé
    Rozé says:

    Bonsoir,
    Je trouve votre idée intéressante et à creuser. Je pense qu’en dehors des classes A-G il faudrait également prendre en compte la surface des logements. Un logement de 180 m2 même de classe A consomme 2 fois plus d’énergie qu’un logement de 90 m2 et si en plus, ce logement est occupé par une personne seule seulement 6 mois dans l’année, vous imaginez le gâchis par rapport à un couple étudiant qui s’entasse dans un studio de 30 m2 ?
    Christian

  11. Dilasser
    Dilasser says:

    Je suis tout à fait d’accord avec votre article ! le problème à résoudre est le DPE , professeur retraité du génie climatique j’ai personnellement pu constater l’escroquerie que ce diagnostic peut représenter! Réalisé par une personne n’ayant pour toute compétence, un stage de 15 jours afin d’obtenir la certification avec un logiciel qui peut vous donner un résultat de 100% d’erreur , il est certain que des magouilles risqueraient d’intervenir, c’est pourquoi je préconise qu’un label soit attribué à des organismes indépendants agréés et responsables juridiquement, contrôlés par l’ADEME ayant subit des épreuves sur le bâti d’un niveau minimum de BTS ou DUT avec 5 ans d’expérience

  12. Nicolas Chéron
    Nicolas Chéron says:

    Dilasser,

    Les normes et concours pour pouvoir réaliser des DPE ont été augmentées et sont désormais plus strictes
    afin d’éviter les déboires passés que l’on a vu dans ce secteur.
    Un proche ayant passé les examens, je puis vous dire que ce n’est plus du tout à la portée de chacun.
    Aussi, la qualité des résultats des DPE en France devrait s’améliorer.

  13. Val
    Val says:

    Attention aux effets collatéraux. Voici une bonne comm. pour renforcer l’électorat de Marine ! Facile et efficace à très court terme.

  14. Nicolas Meilhan
    Nicolas Meilhan says:

    Val – pourriez-vous nous expliquer en quoi dire qu’il y a une bulle immobilière et trouver un mécanisme pour la dégonfler tout en finançant un truc intelligent renforce l’électorat de Marine?

  15. Dilasser
    Dilasser says:

    A la lecture de cet article j’ai tout d’abord été enthousiasmé , mais après réflexion et prise de renseignements , je le suis beaucoup moins ,. S’il est absolument nécessaire d’améliorer la couverture énergétique des logements, la faire payer par le petit propriétaire lors de la vente sous le prétexte qu’il aurait fait une plus-value discutable ne me parait pas judicieux. En effet la grande majorité de ces propriétaires ont acheté ces logements en empruntant ,et les ont le plus souvent payé deux fois par les emprunts et seraient privés de tout pour les acquérir . Dans ce cas ou est la plus-value? A mon avis la solution serait de faire payer ces travaux par ceux qui ont bénéficié de cette manne depuis des années, à savoir les marchands d’énergie en les obligeant à garantir un fond d’aide à la réduction de la consommation par des prêts à tau zéro remboursables sur les gains réalisés après travaux sans que cela coûte aux petits propriétaires. Par contre d’accord avec la méthode des plus values lorsqu’il s’agit de spéculation!

  16. Vanessa Biard
    Vanessa Biard says:

    Bonjour,
    Je suis au regret de constater que cet article ne prend pas en compte :
    1) le fait que les économies d’énergie sur les immeubles (ville) sont réalisables sur le mode de chauffage (collectif) plus que sur les travaux individuels
    2) que normalement, le prix d’un bien immobilier reflète aussi l’état de l’isolation à moins d’être totalement idiot, ignorant ou les deux (ceci dit, cela arrive que des particuliers n’y prêtent pas attention)
    3) que passé une certaine période (que j’estime être de 5 ans), la différence du prix de vente et d’achat n’est pas réellement de la plus-value, mais l’érosion monétaire (à moins d’un marché spéculatif intense)
    4) que dans la pratique, avec les différentes lois et notamment ALUR, les professionnels de l’immobilier sont dans l’impossibilité de les appliquer et finissent par faire un autre métier que le leur
    Solutions pour l’économie d’énergie ?
    = formation et sensibilisation des professionnels et des particuliers et surtout pas l’usine à gaz du rachat des CO2.
    Agent et expert immobilier, Diplômée de l’Univesité Paris I Panthéon Sorbonne

  17. fred
    fred says:

    Le fonctionnement est simple, un internaute mise à partir de 100 € sur un programme immobilier, préalablement sélectionné par l’équipe de Justonimo. Il utilise ses réseaux pour en faire la promotion et plus le programme se remplit vite (à la vente ou la location) plus il gagnera de l’argent.

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