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Fiscalité dans l’immobilier : Meurtres entre ami(e)s !

Fiscalité immobilier

En dépit d’un contexte structurellement de moins en moins favorable à l’immobilier (voir la vidéo de Pierre Sabatier sur le sujet), le manque de cohérence des mesures prises par le gouvernement (avec des mesures contradictoires entre les ministères des finances d’un côté, du logement de l’autre) fait peser un risque majeur sur le secteur, qui s’installe durablement à un niveau d’activité historiquement faible.

Les exemples sont légions :

  • Tandis que le prix de l’immobilier se trouve à un sommet, le gouvernement crée une carotte fiscale que 90% de promoteurs refacturent dans leurs prix. Conséquence, le bon coup que vous espériez faire devrait se révéler à la revente une opération bien moins juteuse qu’espéré initialement…
  • En surprotégeant le locataire et bridant les loyers, l’Etat dissuade les investisseurs de s’orienter vers ce secteur : avec une rentabilité brute de 4% au maximum, le jeu n’en vaut plus la chandelle lorsqu’on ajoute les charges indirectes et en considérant le risque pris en immobilisant une somme d’argent conséquente.
  • Le rôle des collectivités locales est lui aussi mortifère pour le secteur : en augmentant parfois leurs taxes foncières de +30 % pour compenser les restrictions en provenance des régions ou de l’Etat, elles détruisent un peu plus l’intérêt de la propriété immobilière… d’autant que cette tendance à l’alourdissement de la fiscalité autour de l’immobilier semble là pour durer au regard des difficultés budgétaires structurelles du pays.
  • Pour finir de vous achever, il y a votre nouvel associé : le « FISC ». Avec une tranche de 14% ou 30% (votre tranche marginale d’imposition sur le revenu) plus 15% de prélèvements sociaux, c’est encore 29% ou 45% de moins sur la rentabilité nette.

Cela n’est toutefois pas suffisant… Au cas où vous auriez encore un peu de souffle, le ministère du logement met une pression constante sur les syndics de copropriété, via des règlementations extrêmement contraignantes qui alourdissent les frais et charges des copropriétés et donc des propriétaires (voir mon interview sur BFM Business sur ce sujet).

En définitive, s’il vous reste une rentabilité supérieure à 1,25 % nette de tout, c’est extraordinaire… Mais le jeu en vaut-il vraiment la chandelle ? Pas si sûr : prendre un risque avec un produit d’investissement qui vous bloque 20 ou 30 ans, avec des frais commerciaux d’environ 12% en moyenne entre l’intermédiaire immobilier, le notaire et les frais bancaires dans l’ancien, et près de 15 % dans le neuf (par exemple, pour l’achat d’un bien de 300 000 €, il faut compter 36 000 € d’honoraires pour l’immobilier ancien et 45 000 € pour le neuf) apparait périlleux au regard de la conjoncture…

D’autant qu’au prix actuel, il vous faudra attendre longtemps avant de récupérer les frais d’acquisition, en moyenne 17 ans si le marché ne fait que s’apprécier sur toute la durée avec aucune année de baisse, à condition de n’être pas frappé par la série des 3 D : Décès, Divorce, Déménagement et il faut revendre. Le retour à la réalité est alors souvent douloureux.

Pour le moment, la perfusion des aides en tout genre sur le neuf a permis à certaines résidences de continuer à se vendre depuis 2 ans… mais prenez garde au dégonflement de la bulle. Pour le propriétaire vendeur dans l’ancien, le danger est encore plus grand : si vous fixez un prix trop élevé sur la base des prix affichés dans les médias, vous êtes partis pour un long chemin de croix et serez dans l’obligation de revoir vos prétentions à la baisse.

En conclusion, investir dans le but de faire un investissement locatif comme valeur refuge est actuellement une hérésie en France. En revanche, lorsqu’il s’agit de sa résidence principale, la démarche est différente car l’état d’esprit, l’objectif et les enjeux ne sont pas les mêmes. Un projet de très long terme bien étudié peut avoir du sens, à condition d’avoir les bonnes clés dès le départ, un peu de logique cérébrale et les bons intervenants pour vous assister.

Gardez en mémoire que par définition l’immobilier, c’est immobile donc non liquide (il peut être difficile de vendre lorsqu’on le souhaite) alors ne spéculez pas.

Stéphane Dubois

3 réponses
  1. BigBrownBag
    BigBrownBag says:

    ma part j’ai investi dans l’or, certes à contrecoeur mais c’est comme ça, et comme l’immobilier en Espagne, en Grece, ou à Miami n’offre pas de rendements (attention aux charges de copro, notamment à Miami dans les resorts). De plus il y a de moins en moins de locataires solvables.

  2. fred1903
    fred1903 says:

    J’ai hate d’avoir fini de payer notre F3 dans 9.5 ans.Hors de question de repartir dans de la location j’ai deja donné entre les non paiements et la casse.. c’est un puits dans fonds. La meilleure rentabilité c’est une fois ton bien payé.

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